49 ถ้าประมูลบ้านไปแล้ว กลับพบว่ามีสัญญาเช่าผูกพันค้างอยู่ต้องรอจนกว่าสัญญาเช่านั้นหมดลงหรือไม่ และอยากทราบว่าจะ ตรวจสอบได้อย่างไรว่าบ้านที่จะประมูลนั้นมีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ หรือไม่

ตอบ เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ที่ต้องตรวจดูสภาพของทรัพย์ก่อนที่จะทำการซื้อทรัพย์ โดยสามารถตรวจสอบว่าบ้านที่ จะซื้อนั้นติดสัญญาเช่าหรือไม่ ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินสาขาที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ แต่สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะมีผลตามกฎหมายต้องม ีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ถ้าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเกินกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฏมายแพ่งและพาณิชย์ 538 แต่ต้องเป็นสัญญาเช่าที่ทำก่อนเจ้าพนักงานยึดทรัพย์ ดังนั้น ถ้าประมูลได้แต่มีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ต้องรอจนกว่าจะหมดสัญญาเช่าก่อนจึงจะเข้าไปครอบครองทรัพย์นั้นได้




 50 การขอสินเชื่อจากธนาคารต้องทำอย่างไรบ้าง ต้องติดต่อกับธนาคารเพื่อขอสินเชื่อก่อนหรือหลังการประมูล สมมติว่าถ้าผม ประมูล ได้แล้ว แต่เงินยังไม่พอชำระจะสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารที่เป็นโจทก์ได้ทันภายในระยะเวลา ๑๕ วันตามกำหนดหรือไม่ ผลจะเป็นอย่างไร หรือมีแนวทางการปฏิบัติอย่างไรบ้าง

ตอบ ผู้สนใจซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี สามารถขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ โดยควรที่จะติดต่อกับหน่วยงาน ด้านบริการสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น ๆ ก่อน เพื่อที่จะได้ทราบถึงขั้นตอน , หลักเกณฑ์ และวงเงินอนุมัติสินเชื่อดังกล่าว หรือจะดำเนินการ ภายหลังจากการประมูลทรัพย์สินได้ และสามารถที่จะดำเนินการได้ โดยผู้ประมูลซื้อทรัพย์ได้สามารถยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาการชำระเงิน ค่าซื้อทรัพย์ในส่วนที่เหลือต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ภายในกำหนด ระยะ เวลา 15 วัน นับแต่วันซื้อทรัพย์ได้ ซึ่งเจ้าพนักงานบังคดีจะพิจารณา อนุญาตให้ขยายระยะเวลาได้ไม่เกิน 3 เดือน ซึ่งผู้ประมูลซื้อทรัพย์ได้ต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จตามขั้นตอนและตามระยะเวลาที่ เจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดไว้ดังกล่าว ข้างต้นมิฉะนั้น อาจถูกริบเงินมัดจำที่วางไว้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีได้




 51 นอกจากราคาบ้านที่ซื้อได้แล้วยังมีอะไรอีกบ้างที่ผู้ซื้อทรัพย์ได้ต้องจ่าย เช่น ภาษี ค่าโอน และต้องจ่ายเป็นเงินเท่าไร

ตอบ ในกรณีที่มีผู้ซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี จะต้องชำระเงินตามจำนวนที่ซื้อได้ภายในกำหนด 15 วัน นับจากวันที่ ซื้อทรัพย์ได้ เมื่อชำระเงินครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับหนังสือแจ้งที่ดินขอโอนกรรมสิทธิ์ ต้นฉบับโฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด และสัญญาจำนอง ( ถ้ามี) ไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินซึ่งตั้งอยู่ในเขตของทรัพย์ที่ซื้อได้ ซึ่งในการขอโอนกรรมสิทธิ์ยัง สำนักงานที่ดินนั้น ผู้ซื้อจะต้องชำระค่าคำขอ , ค่าธรรมเนียม , ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา , ภาษีเงินได้นิติบุคคล , อากรแสตมป์ , ภาษีธุรกิจ เฉพาะ โดยผู้ซื้อจะต้องชำระเงินในส่วนใดบ้าง และต้องชำระเป็นจำนวนเท่าใดนั้น ขอให้ติดต่อสอบถามได้ที่สำนักงานที่ดินซึ่งตั้งอยู่ ในเขตของทรัพย์ซึ่งท่านซื้อได้ ซึ่งในส่วนของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีเงินได้นิติบุคคลนั้นผู้ซื้อสามารถขอคืนได้จากกรมบังคับคดี หากผู้ซื้อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จและนำใบเสร็จรับเงินของสำนักงานที่ดินมาประกอบคำแถลงขอรับคืนภาษีต่อเจ้าพนักงาน บังคับคดี ภายใน 15 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งที่ดินขอโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าพนักงานบังคับคดีไปดำเนินการ




 52 พัดลม เตียงนอน ที่ติดมาในบ้านที่ขายทอดตลาด รวมเป็นสิทธิ์ของผู้ซื้อใหม่ ( ที่ประมูลซื้อได้จากกรมบังคับคดี) หรือเป็นของจำเลย

ตอบ ยังเป็นของจำเลยอยู่ เนื่องจากการขายทอดตลาดทรัพย์เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างของจำเลย ในส่วนของ พัดลม เตียงนอน ฯลฯ นั้นเป็นสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสิทธิ์ของจำเลย ดังนั้น ควรติดต่อกับจำเลยเพื่อให้มารับทรัพย์สินคืนไป หรือทำการ ฟ้องขับไล่เพื่อยึดทรัพย์เหล่านั้นขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชดใช้ในส่วนค่าเสียหายในการฟ้องคดี




 53 ถ้าโจทก์งดขายหรือเจ้าพนักงานงดขาย จะนับการขายครั้งต่อไปอย่างไร

ตอบ ในกรณีที่โจทก์แถลงความประสงค์ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีว่าประสงค์ที่จะงดขายไว้ในการขาย 4 นัด หรือ 1 นัด เจ้าพนักงาน บังคับคดีจะไม่ทำการนับการขายครั้งนั้น เพราะถือว่าไม่มีการนำทรัพย์รายการนั้นออกขายทอดตลาดแต่อย่างใด

ส่วนเจ้าพนักงานบังคับคดีจะงดการขาย เช่น การส่งประกาศขายมิชอบ , งดขายมีการร้องขาดทรัพย์ เป็นต้น ในกรณีดังกล่าวจะไม่ทำการ นับการขายทอดตลาดเหมือนที่โจทก์แถลงงดการขายเช่นกัน

ดังนั้น หากโจทก์แถลงงดการขายครั้งที่ 1 แล้วนั้น เจ้าพนักงานบังคับคดีจะไม่นับการขายครั้งนั้น เพราะถือว่าไม่มีการนำทรัพย์นั้น ออกขายทอดตลาด โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการนับเป็นครั้งแรกเสมอ เมื่องดถึง 4 ครั้งตามกฎระเบียบของกรมบังคับคดีแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการร่างประกาศขายใหม่ ส่วนการนับการขายเป็นครั้งที่ 2 นั้น คือในการขายทอดตลาด ในห้องขายนั้นไม่มี ผู้เข้าสู้ราคาหรือในห้องขายทอดตลาดมีผู้ค้านราคา ถึงจะนับการขายครั้งต่อไปเป็นครั้งที่ 2 ดังนั้น เมื่อโจทก์แถลงงดการขายแล้วนั้น จะนับครั้งต่อไปเป็นครั้งที่ 1 เสมอ




 54 หากจะไปประมูลทรัพย์บ้านพร้อมที่ดินแทนผู้อื่น วิธีในการเข้าประมูลควรทำอย่างไร

ตอบ หากจะไปประมูลซื้อทรัพย์แทนผู้อื่น ต้องมีหนังสือมอบอำนาจจากผู้ที่ให้คุณมาดำเนินการแทนมาแสดงต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีด้วย




 
[Prev]  1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  [Next]